El TS reconoce el derecho del comprador de un piso nuevo a rescindir el contrato si hay retraso en la entrega

Una reciente sentencia de la Sala de lo Civil del TS, de fecha 20 de enero de 2015 (nº recurso 196/2013 , ponente: señor Marín Castán), interpreta el término “rescisión” del art. 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), equiparándolo a la resolución del contrato de compraventa en caso de retraso en la entrega por parte del vendedor.
Reconoce así el derecho de los compradores a dar marcha atrás en la adquisición de una vivienda nueva, rectificando el criterio seguido por la sala hasta ahora, en el que el cumplimiento tardío del vendedor no autorizaría la resolución del contrato por el vendedor.
Así, ha resuelto sendos recursos de casación y extraordinario por infracción procesal en esta dirección, en un caso en el que ambas partes firmaron en septiembre de 2007 un primer pacto de reserva y luego un contrato de compraventa de una vivienda en construcción en Madrid.
Los hechos
Las partes firmaron en septiembre de 2007, primero un pacto de reserva y luego un contrato de compraventa de vivienda en construcción, comprometiéndose la vendedora a entregarla en septiembre de 2009, con posibilidad de prórroga de un mes (de concurrir circunstancias que a juicio de la dirección facultativa impidieran expedir en plazo el certificado final de obra).
En el contrato se pactó una condición resolutoria explícita para el caso de que el comprador no atendiera puntualmente a los pagos.
Una vez iniciadas las obras, se paralizaron durante un año por defectos de suelo, lo que motivó que la vendedora ofreciera a los compradores modificar el plazo de entrega, sin que éstos aceptaran.
Un mes después de la fecha pactada para la entrega de la vivienda, los compradores procedieron a la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades anticipadas y los intereses.
Las obras prosiguieron y estuvieron acabadas en diciembre de 2009, tres meses después de lo inicialmente previsto. La vendedora comunicó a los compradores que la vivienda contaría con la licencia de primera ocupación próximamente y la obtuvo en enero de 2010. De hecho, el 20 de enero de ese año, se convocó a los compradores ante notario para otorgar la escritura pública y ante su incomparecencia la vendedora requirió al notario para que les notificara la resolución del contrato.
Es entonces cuando los compradores interpusieron una demanda por incumplimiento, que fue desestimada por el Juzgado en primera instancia, pero admitida más tarde por la Audiencia Provincial de Madrid, que declaró resuelto el contrato de compra del inmueble.
La sentencia del TS viene ahora a confirmar dicho fallo de la Audiencia Provincial de Madrid. El alto tribunal señala que «el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador».
La sentencia
La sentencia, comienza inadmitiendo el recurso extraordinario por infracción procesal, que tenía un único motivo que, en esencia, impugna la sentencia por no ajustarse “a las reglas de la lógica y de la razón”, citándose como infringido el art. 218.2 LEC, «por falta de relación de amparo y fundamento formal del motivo con su contenido material» referido a una cuestión de interpretación contractual, de carácter sustantivo y no procesal.
En cuanto al recurso de casación, que se admite en aras de unificar criterios doctrinales, la Sala interpreta el art. 3 de la Ley 57/68 apartándose de la interpretación contenida en una anterior sentencia de 9 de junio de 1986, declarando ahora, en síntesis, que la actual jurisprudencia se ha esforzado en superar una concepción predominantemente administrativa de la ley para dotarla de plenos efectos civiles.
La citada sentencia de 1986 considera como supuestos de dicho artículo 3 el de “la total o práctica inexistencia de la vivienda”, siendo inaplicable cuando la vivienda solamente esté falta de detalles al vencer el plazo de entrega y la cédula de habitabilidad se obtenga poco después.
El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/68 dispone lo siguiente: «Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.»
Entiende el tribunal que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador.
Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, artículo en base al que resolvió la sentencia de instancia para entender que no se había incurrido en un incumplimiento de tal grado que justificara la resolución del contrato.


Reproducimos el Fundamento Jurídico Sexto de la sentencia:
“Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:
a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley, del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.
b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».
c) El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador (art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.
d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.
e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.
f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el supuesto de hecho (…)”
Por todo ello, el alto tribunal señala ahora que «el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador».
No obstante, el TS avisa (FJ séptimo) de que la doctrina no excluye la posibilidad de que la rescisión o resolución del contrato de compra de una vivienda pueda denegarse al comprador por «mala fe o abuso de derecho» de éste. En este caso, señala que «los compradores ejercitaron su derecho a resolver el contrato de forma plenamente coherente con su conducta contractual previa».
El fallo confirma pues la sentencia de la Audiencia Provincial, que declaró procedente la resolución del contrato de compraventa.